Amortização no financiamento imobiliário
A amortização nada mais é que a redução do total da sua dívida, ou seja, ao pagar cada parcela você está amortizando o seu saldo devedor.
Toda dívida há a cobrança de juros, por isso que ao pagar as parcelas são cobrados valores maiores que o da amortização. Logo, o valor que está sendo amortizado é o valor do pagamento da parcela descontado os juros.
Em qualquer empréstimo ou financiamento existem algumas formas possíveis para o pagamento da dívida, também conhecidas como sistemas de amortização, abaixo tem-se as duas modalidades:
Tabela SAC - A modalidade de parcela atualizada é a mais comum, o saldo devedor, assim como as parcelas, vão sendo reajustadas pela TR (Taxa Referencial).
Para os sistemas de parcelas fixas é usada a Tabela Price, as taxas são mais altas porque não há correção.
Sempre que puder optar entres as duas formas, aconselhamos as taxas variáveis, utilizando o sistema SAC, pois a parcela é decrescente, e no final do financiamento o valor total pago atualizado é menor do que no sistema de parcela fixa, que usa a tabela Price. Isso se dá pela natureza do calculo de amortização em cada um dos casos.
Vamos mostrar um exemplo prático de um financiamento imobiliário na modalidade SAC onde o valor imóvel é de R$ 600 mil e o financiamento solicitado de R$ 420 mil em 360 meses.
Nesse caso o valor da 1º Parcela é de R$ 4.259,34 e o da amortização R$ 1.166,66, isso significa que do total do saldo devedor (R$ 420 mil) foi descontado apenas R$ 1.166,66 e não o valor total pago na parcela R$ 4.259,34.
Logo, você ainda deve R$ 418.833,34 e não R$ 415.740,66. Isso acontece para todas as parcelas. E para cada uma delas além da amortização estão incluídos os juros, seguros taxas e encargos. Por isso que o saldo devedor diminui de acordo com o valor da amortização e não com o valor total pago da parcela.
O consumidor precisa ficar atento e conferir sempre o Custo Efetivo Total (CET), pois sobre os financiamentos incidem uma série de custos adicionais, tais como taxas administrativas e seguros. Com esses encargos, o custo do financiamento é maior que a taxa contratada.
O CET é a melhor ferramenta de compração entre os financiamentos, quanto menor o CET menor será o custo.
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