Assunto: Reclamação sobre possíveis juros abusivos, venda casada e cobranças indevidas em
contrato de habitação - Caixa Econômica Federal
Prezados Senhores,
Venho, por meio desta, registrar reclamação formal contra a Caixa Econômica Federal, referente ao
contrato de financiamento habitacional no 1444413137808, celebrado em 21/07/2020, vinculado ao
Sistema Financeiro de Habitação (SFH) com indexador TR e sistema de amortização Price.
Após análise detalhada do extrato contratual e da evolução das parcelas, identifiquei os seguintes
pontos que considero abusivos e lesivos ao consumidor:
1. Taxa de juros acima da média de mercado para a modalidade
- Taxa nominal anual: 8,1858%
- Taxa efetiva anual: 8,5%
- Para contratos do SFH com TR, tais percentuais encontram-se no limite superior praticado,
superando taxas ofertadas a mutuários de mesmo perfil de risco e renda no mesmo período.
2. Custo Efetivo Total (CET) elevado e divergente do pactuado
- CET informado: 9,84%, já incluindo seguros e taxas administrativas.
- Na prática, as prestações evidenciam encargos totais superiores ao estimado, indicando
possível oneração excessiva.
3. Cobrança continuada de seguros obrigatórios sem possibilidade de escolha
- Inclusão automática de seguros DFI e MIP em todas as parcelas, sem oferta de contratação em
seguradora de livre escolha, configurando venda casada (art. 39, I, CDC).
4. Diferença entre a "taxa reduzida" e a efetivamente aplicada
- Em diversos meses, o documento aponta taxa reduzida menor do que a efetivamente cobrada,
sem justificativa ou transparência.
5. Cobranças indevidas por "diferença de valor" e "valores da impontualidade"
- Lançamentos de diferenças e encargos adicionais mesmo em parcelas pagas na data correta.
6. Aumento atípico dos juros ao longo da evolução do contrato
- Em um contrato pelo sistema Price, espera-se redução gradativa dos juros pagos, porém as
parcelas mostram comportamento divergente, sugerindo recálculo ou reajuste indevido.
Realizdo e apresentado reclamção ao Banco Central;
A Caixa Econômica Respoundeu: entretanto não justificou:
1. Juros abusivos
A Caixa apenas explicou o sistema PRICE e o reajuste pela TR, mas não justificou a taxa acima da média de mercado.
Argumentar que:
O Bacen divulga as taxas médias praticadas no SFH na época da contratação (cerca de 6% a 7% a.a.).
O contrato foi firmado a 8,18% a.a., representando ônus desproporcional ao consumidor.
O CDC (art. 6º, V, e art. 51, IV) permite a revisão de cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas ou excessivamente onerosas.
Jurisprudência do STJ reconhece a revisão de juros em contratos quando se afastam da média de mercado.
2. Seguro habitacional – venda casada indireta
A Caixa admitiu na própria resposta que o consumidor pode contratar com outra seguradora.
No entanto, não informou isso de forma clara no ato da contratação, induzindo o cliente a aceitar apenas a seguradora indicada.
Argumentar que:
O art. 39, I, do CDC proíbe a prática de venda casada.
O STJ já decidiu que a imposição de seguros em contratos habitacionais, sem opção real de escolha, configura venda casada (REsp 1.639.320/SP).
O consumidor tem direito à restituição da diferença de valores pagos em seguro acima do preço médio de mercado.
3. Taxa de administração (R$ 25,00/mês)
A Caixa fundamentou na Resolução 3.932/2010, mas não explicou a contraprestação efetiva do serviço.
Argumentar que:
Cobrar taxa de administração mensal por 30 anos (R$ 9.000,00 no total) sem especificar o serviço viola o art. 51, IV, do CDC (cláusulas abusivas).
O STJ já decidiu que tarifas sem contraprestação clara podem ser consideradas ilegais (Tema 958).
Trata-se de enriquecimento sem causa.
4. Correção pela TR
Embora a Caixa alegue obrigatoriedade, a TR é índice artificial que não reflete a inflação real.
Argumentar que:
O STF reconheceu, em outros contextos (FGTS, precatórios), que a TR não pode ser utilizada como índice de correção por não preservar o valor da moeda.
Pedir substituição por INPC ou IPCA, para evitar distorções.
Estrutura para usar na réplica ou audiência:
A Caixa não rebateu o ponto central dos juros abusivos.
Admitiu que havia liberdade de escolha de seguradora ? mas não ofereceu essa opção de forma transparente.
A taxa de administração é ilegal/abusiva, pois não há serviço prestado proporcional.
A TR não reflete inflação, devendo ser substituída por índice idôneo.
Estimativa por item:
Juros acima da média
Taxa contratada: 8,18% a.a.
Média Bacen na época: ~6,5% a.a.
Diferença ao longo do contrato: aproximadamente R$ 12.000,00 a R$ 15.000,00.
Seguros (MIP + DFI)
Obrigatórios, mas o banco não ofereceu opção real de escolha.
Diferença de mercado: cerca de R$ 1.200,00 a R$ 2.000,00.
Taxa de administração (R$ 25,00/mês)
Em 30 anos: R$ 9.000,00.
Até agora (2020–2025): já foram pagos cerca de R$ 1.500,00.
Pode pedir devolução do que já foi pago e exclusão da cobrança futura.
Total possível:
Somando tudo: R$ 14.000,00 a R$ 18.000,00.
O limite do Juizado (sem advogado) é 20 salários mínimos (~R$ 28.000,00).
Então, você pode pedir R$ 15.000,00 (valor redondo, dentro do limite, bem justificado).
E pedir também a exclusão futura da taxa de administração e liberdade de escolha de seguradora ? isso não entra no valor da causa, mas gera economia para você.
